Vender una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de la vida. Implica emociones, estrategias y, sobre todo, números. Y entre esos números, los impuestos juegan un papel decisivo.

Muchas personas calculan únicamente el precio de venta y olvidan que Hacienda y el Ayuntamiento también forman parte de la ecuación. El resultado: beneficios que parecen grandes en el papel, pero que se reducen considerablemente al descontar las obligaciones fiscales.

En este artículo te explicamos de forma clara y práctica qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España en 2025, cómo se calculan y qué exenciones puedes aprovechar para pagar menos.

1. IRPF – Ganancia patrimonial

El impuesto más importante es el que grava la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, ajustado por ciertos gastos.

¿Cómo se calcula?

• Precio de venta – (precio de compra + gastos + inversiones en mejoras acreditadas).
• La diferencia es la ganancia sujeta a IRPF.

Tipos aplicables en 2025

• 19% hasta 6.000 € de ganancia.
• 21% de 6.000 a 50.000 €.
• 23% de 50.000 a 200.000 €.
• 27% de 200.000 a 300.000 €.
• 28% más de 300.000 €.

Gastos que reducen la ganancia

• Notaría y registro de la compra.
• Impuesto de transmisiones o IVA en su día.
• Reformas justificadas con facturas oficiales.

💡 Ejemplo: si compraste por 150.000 €, invertiste 10.000 € en mejoras y vendes por 220.000 €, la ganancia no es 70.000 €, sino 60.000 € (porque puedes deducir la reforma).

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Este impuesto, gestionado por los ayuntamientos, grava el incremento del valor del terreno desde que compraste hasta que vendes.

Cómo se calcula

• Depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos.
• Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes.

Cambios legales

Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, ahora existen dos métodos de cálculo, y el contribuyente puede elegir el más favorable. En muchos casos, la cuota es mucho menor que antes.

💡 Importante: si vendes con pérdidas (precio de venta menor al de compra), puedes reclamar la exención de este impuesto.

3. Otros gastos asociados a la venta

Además de los impuestos, hay que contemplar:

• Cancelación de hipoteca en el Registro: unos 600–1.000 € según el caso.
• Honorarios de gestoría o asesoría si se contrata.
• Certificados obligatorios como el de eficiencia energética (entre 60–150 €).

4. Exenciones y reducciones

La normativa contempla situaciones donde no se pagan impuestos o se reduce la cuota:

✅ Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, puedes quedar exento de IRPF.
✅ Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF.
✅ Dación en pago: cuando se entrega la vivienda al banco para cancelar la hipoteca.
✅ Transmisiones por herencia: tributan por otro impuesto (sucesiones), no por IRPF.

5. Consejos prácticos para planificar la venta

• Calcula los impuestos antes de fijar el precio para saber el beneficio real.
• Guarda todas las facturas de reformas y mejoras: pueden ahorrarte miles de euros en IRPF.
• Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para prever la plusvalía.
• Si cumples requisitos para exenciones, solicita asesoramiento y presenta la documentación correctamente.

Conclusión

Vender una vivienda en España no es solo una cuestión de oferta y demanda. El resultado final depende, en gran parte, de los impuestos. Conocerlos de antemano te permite planificar mejor, evitar sorpresas y maximizar el beneficio neto.

En C&M Property Group no solo ayudamos a vender propiedades, también acompañamos a nuestros clientes en el análisis fiscal para que cada operación sea transparente, segura y rentable.

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