Contexto y definición

En Andalucía se considera Vivienda de Uso Turístico aquella vivienda en suelo residencial, equipada para uso inmediato, que se comercializa de forma habitual y mediante precio a través de canales turísticos (portales, agencias, etc.). No es una vivienda habitual ni un alquiler residencial, sino alojamiento turístico ofrecido como servicio.

¿Qué ha aprobado Málaga?

El Ayuntamiento de Málaga ha acordado una moratoria de hasta tres años (o hasta que se apruebe la modificación del PGOU) que suspende nuevas licencias y declaraciones responsables de VUT en todo el término municipal. La medida entra en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) y se ampara en el Decreto-ley andaluz 1/2025, que habilita a los ayuntamientos a suspender temporalmente este uso por razones de interés general mientras actualizan su planeamiento.

Antecedentes recientes

La moratoria llega tras limitaciones previas: en enero de 2025 se prohibió inscribir nuevas VUT en 43 barrios con alta saturación, y desde junio de 2024 ya se exigía acceso independiente para nuevas altas. Aun así, el parque superó las ~12.700–13.000 VUT, lo que llevó al “freno total” temporal.

Relación con el PGOU

La ciudad usa la moratoria para actualizar el PGOU y fijar reglas estables (límites por zonas saturadas, compatibilidad de usos, etc.). De hecho, Málaga ha aprobado la modificación del PGOU incorporando límites en áreas con alta presión de VUT, paso que se concreta con su publicación en el BOP.

Qué sí y qué no cambia

• Se suspende la tramitación de nuevas licencias/altas de VUT en toda la ciudad durante el plazo indicado.
• La medida no equivale a cerrar hoteles ni apartamentos turísticos ya autorizados, y el alquiler residencial (contratos de vivienda habitual) no se ve afectado: el objetivo es congelar el crecimiento de VUT mientras se ordena el uso turístico. (Base: suspensión de nuevas altas, no de actividades que cuentan con título habilitante; lógica de la moratoria municipal).
• La inspección y depuración del registro continúan a nivel andaluz: la Junta ha venido cancelando inscripciones irregulares y reforzando el control contra la clandestinidad.

Objetivos de la moratoria

1. Equilibrar usos en barrios con alta densidad turística y proteger el acceso a la vivienda.
2. Ganar tiempo regulatorio para ajustar el PGOU al nuevo mapa de alojamientos y a la convivencia vecinal.
3. Clarificar la frontera entre uso turístico y residencial a la luz del marco autonómico reciente.

Consecuencias prácticas (propietarios, inversores y gestores)

• Nuevos proyectos de VUT: no podrán inscribirse ni obtener licencia durante la moratoria; los números no “crecen” por nuevas altas.
• Operaciones en curso: compras con plan de VUT deberán replantearse (cambio de hipótesis de ingresos, cap rates y financiación).
• Gestión de riesgos: más vigilancia y sanción contra actividad no registrada; procesos de cancelación de inscripciones si se incumple normativa.
• Estrategias de salida: mayor empuje hacia alquiler residencial o otras figuras reguladas (cuando proceda y con soporte jurídico). La frontera con el uso turístico depende de la comercialización y habitualidad, no solo de la duración de la estancia.

Beneficios esperados para la ciudad

• Descanso vecinal y convivencia en áreas tensionadas; menor rotación turística en portales residenciales.
• Tiempo para planificar infraestructuras y servicios (movilidad, limpieza, seguridad) con un parque turístico congelado.
• Señal regulatoria pro-mercado: reduce la incertidumbre a futuro al anunciar que el nuevo PGOU fijará reglas claras por zonas y cupos.

Oportunidades (2025–2027) si operas en Málaga

1. Residencial y “mid-stay” compliance-first
   Rediseñar activos hacia alquiler residencial estable o alojamiento por temporada no turístico (p. ej., contratos de necesidad temporal bien documentada para estudiantes, desplazados o empresas). Clave: evitar canales turísticos y encaje jurídico adecuado para no caer en “uso turístico”.
2. Rehabilitación y cambio de uso
   Poner en valor edificios en ejes secundarios con producto residencial de calidad y fórmulas como coliving/cohousing si el PGOU actualizado las reconoce y ordena.
3. Gestión profesional de stock existente
   Para VUT ya registradas, foco en excelencia operativa, convivencia (ruido/residuos), licencias en regla y posicionamiento en segmentos de mayor valor añadido (corporativo, médico-salud, cultural) respetando el marco autonómico.
4. Activos alternativos
   Hoteles, apartamentos turísticos con título habilitante y alojamientos reglados pueden capturar demanda desviada durante la moratoria.

Qué vigilar a partir de ahora

• Publicación en BOP y fecha exacta de entrada en vigor (activa la suspensión).
• Texto final de la modificación del PGOU (criterios de saturación, cupos, distancias, accesos) y su calendario de aprobación.
• Evolución del parque registrado y de los barrios saturados (de 43 a más de 50 según prensa local), junto a los efectos en precios de alquiler.

Conclusión

Málaga se suma a las capitales que pausan nuevas VUT para reordenar el equilibrio entre vivienda y turismo. Para propietarios e inversores, el mensaje es claro: congelación de nuevas altas, más control y oportunidad de pivotar hacia residencial regulado o producto alternativo, alineado con el PGOU actualizado. Si quieres, preparo un mapa por barrios con escenarios de demanda e ingresos bajo la moratoria y las posibles reglas del nuevo planeamiento.

Nota: este artículo resume normativa y noticias recientes; no sustituye asesoramiento jurídico individualizado.